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澳洲房产投资有哪些建议?

澳大利亚逐个区域来分析,大城市继续降温,小城市涨幅惊人


澳大利亚并不是一个单一的房地产市场。我们能够看到在2018年悉尼房价下跌8.9%的同时,霍巴特房价全年上涨8.7%。这些能够撑起涨幅榜前三的小城市,跟逐渐降温的市场一起,成为2019年的重点关注区域。


(1)悉尼★★★☆☆


从2017年年中以来,悉尼房价已经下跌了18个月,中位数价格较周期性峰值下降了11%,下跌趋势还未到头。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver认为,悉尼房价的衰退刚开始不久。


严格的贷款门槛伤害的是更为昂贵的房产和投资型房产;但目前澳大利亚失业率处于历史低位,人口增长率也维持在高位,这说明刚需仍然会持续增加,支撑廉价住房的交易。


(2)墨尔本★★★☆☆

墨尔本 全球最宜居城市

墨尔本房产市场与悉尼十分相似,都经历了近五年的强劲增长,在实现了软着陆后开始冷却。即使是下跌后的墨尔本平均房价,也达到了90万澳元,已经接近悉尼的110万澳元。


AMP capital认为今年跌幅可以扩大到15%,听起来是一个惊人的数字,但考虑到先前收益的暴增,包括悉尼在内的大城市房价还有大量刚需房和移民人口的支撑,大概只会回到2015-2016年的水平。


不过,墨尔本市场的独特之处在于人口增长迅速,尤其是来自邻近城市和外国的移民,年增长率有望保持在2%左右。就在澳大利亚宣布人口突破2500万大关之后的三个星期,墨尔本于2018年8月27日人口突破500万,成为澳大利亚人口增速最快的城市。


这些不断增长的移民说明未来潜在需求在增长,住房库存可能减少,给房价下跌提供了缓冲空间。预计墨尔本今年房价跌幅将小于悉尼。


(3)布里斯班★★★★☆

布里斯班的房价趋势则要比墨尔本和悉尼要乐观一点,预计可以摆脱供过于求的局面,努力赶上潜在需求的增长步伐,房价将表现乐观。


供应方面,布里斯班内部共有185个新的主要公寓项目,总计约48,250套公寓。然而,该库存中只有30%正在建设中,未来两到三年内可能增加约8,000套公寓。


需求方面,布里斯班地区的官方人口预测其实比实际趋势要低。布里斯班吸纳了来自悉尼和墨尔本的人口迁移,净移民人数同比增长27.3%。估计每年需要在布里斯班建造6,000套新住宅,才能满足新增人口的住房需求。但从目前住房建设速度来看,还远远不够。


也就是说,布里斯班的房产供应和需求齐齐增长,而预计需求增长将快于供应增长速度,这将是支撑整个市场重新回暖的重要因素。


被忽略的小城市发出光芒


人口的强劲增长,将极大影响着城市房价的中长期表现,阿德莱德、堪培拉和霍巴特这三座城市就是典型的例子。


在各州首府城市中,2018年全年房价涨幅最大的是霍巴特,为8.7%,其次是堪培拉和阿德莱德。这也是包含首都堪培拉在内的八个首府城市里,一直持续上涨的三个城市。


这三座城市所在的州府(SA/NSW/Tas.),在一年内吸纳的移民数量接近8.9万人,并且年龄分布以年轻一代为主,带来了大量实实在在的住房需求,推动房价上涨。


除了明显的人口迁移,这些城市还是澳大利亚南部重要的中心城市和旅游城市,承载了当地的政治、经济和文化职能,天然具有人才集聚力。


风险提示


(1)楼市下行风险


2014年以来,澳大利亚审慎监管局(APRA)和澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)开始采取措施加强住房贷款,要求银行更加仔细地审查贷款人的收入和支出,鼓励贷款人从仅利息贷款(IO)转向本金和利息贷款(P&I)。对于短期投资者来说,本金 利息的贷款方式,相比政策宽松时期的只付利息贷款,还款压力要高很多。这其实也是要落实“房住不炒”的政策。


根据澳大利亚外国投资委员会2015-2016年审查报告,房地产行业以1221亿澳元位居所有行业之首,成为澳大利亚经济的重要组成部分。因此,当楼市冷却,经济面临下行风险,反过来又会压低投资者对楼市的预期,形成恶性循环。


(2)汇率风险


澳元走势也是购买房产时必不可少的考虑因素。2018年,美联储四次加息,美元走强,曾经的“风险货币”澳元开始走弱,全球避险情绪日益上升。但是,美联储在2019年首次FOMC议息会议上暂不加息,并放弃了进一步加息的可能性。这意味着美元上涨势头可能见顶,澳元今年拥有不错的上升空间。


澳元/美元走势

蛋蛋投资建议


虽然澳大利亚房价下跌何时到头还是一个未知数,但至少跌势将继续存在,也存在捡漏的机会。如果投资者目前有移民澳洲的倾向,或者是子女将要到澳洲留学或工作,趁着这一两年的挤泡沫阶段入手,说不定就能挑到比较好的资产。

时机:房产拍卖清盘率是一个重要参考指标。人口净流入只能提供长期的供需预测,而被挂出去的房产能有多少拍卖成功,则直接反映了整个市场的情绪是否高涨,交易是否活跃。一旦拍卖清盘率上升,说明市场开始回暖,投资者也可以开始入手了。

作为在澳洲房产从业人员简单给大家说下在澳洲买房投资的一些个人建议,仅供参考:

1、避免盲目:

提前自己做功课,明确自己的需求; 你来澳洲投资的目的是什么?是看好澳洲的房市还是后期有移民澳洲的打算? 你是投资目标回报率多少?等等; 一定要先了解清楚自己的需求,避免盲目跟风;


2、尽量选择大城市:

个人认为,投资海外房产最底层的逻辑和国内是一样的额,1是人口流入大的城市,2资源集中的城市例如教学、医疗等; 所以我一般建议想来澳洲投资的朋友首选城市:悉尼,第二选择:墨尔本; 目前国内推得比较火热的一些黄金海岸等地区的项目,虽然风景绝佳自住是一个挺好的选择,但是如果是投资其实蕴含着挺多的分享。


3、贷款问题提前考虑:

目前澳洲投资银行贷款控制的比较严格,主要还是通过一些投资基金来实现贷款的目的,如何选择贷款其中就有挺大的学问。最近做的好多case就是房子快交房了,需要付款了结果贷款下不来,导致现在急急忙忙要转手。房子其实还没到手结果就赔钱出手了;

4、专业的事找专业的人做:

很多人会喷我在王婆卖瓜自卖自夸。 但是大家要认识到澳洲的房产投资和澳洲的法律和国内的可能完全不一样,其中暗含的一些风险也不是轻易就能接触到的。如何规避合同中的风险就需要专业而且有经验的律师提前帮您规避。如何选择适合你的贷款基金,如何在最少的钱的情况下能获得最大的投资收益,这些都需要专业的人士帮你出主意。所以避免盲目用中国投资地产成功的经验在澳洲投资就是一个很关键点;



好了以上这些希望能够帮助到大家,最后祝大家在澳洲房产投资一切顺利。有疑问可以留言或者私信沟通。

PS:海外投资有风险,投资需谨慎!

澳洲房产投资近期也是越来越火热了我可以给大家分享一下成功购房的案例,这样大家也可以避免入坑了。

因为现在网络很发达所以基本上澳洲购房的房价可以做到是比较透明的所以不用太过担心房价的问题,无论是你在中国买,澳洲当地买还是在美国新加坡买价格都是一样滴~

主要还是看房子买来是投资收租金为主还是兼顾自主顺便赚个房子升值的。其实我个人觉得投资多少有点风险不能说100%几年后一定房子翻倍,但是至少在购房的过程中不能被坑,所以我给的意见是要清楚购房的每个环节,小细节要注意的地方,谁都有第一次,所以我下面举个例子让大家更直观了解过程,希望能真实的帮到你!


下面举个例子可以让大家更清晰知道过程

墨尔本大学生妈妈L小姐购房全解析

最后她购买的是墨尔本市中心的高层公寓准现房

L小姐的儿子在2017年要准备入读墨尔本RMIT皇家理工大学,在2016年底找到我帮她寻觅适合的房源,从前期的沟通和对L小姐需求的分析,主要她考虑的是给孩子在读书的时候有套自己房子可以住

①是可以减少因为租房带来不必要的搬家矛盾和担心,也有可能因为没房子而睡大街(毕竟开学季在墨尔本市中心真的是一房难求)

②是可以多一个房间可以出租给自己的同学或者在父母去探望的时候可以自己住住

于是我先和L小姐普及了一下澳洲房产的特点和购买方式,告知澳洲房产多半为预售制度,她这种属于急需自住的准现房需求,所以我可以帮她找的房源为

1.开发商剩下的尾盘

2.当时其他买家转出来的楼花(tips:这里因为维多利亚州的法律允许在正式交房前免费转名一次,可以委托律师办理,委托靠谱中介寻找上家,因为多半准现房上家都要加价的,这也可以理解找到靠谱中介可以了解有效的加价行情)

真的去过墨尔本或者要去Rmit的学生会考虑墨尔本市中心上半部分学生公寓区附近,这里的特色是:

①平均面积不大多数为小1房1卫&小2房2卫(tips小2房2卫是最最最实用的可以当成两个1房来出租或者自己住一间出租一间)

②户型方正中国妈妈特别喜欢

③地理位置好周边生活真的方便(比起homestay在郊区座火车每天30分钟;坐bus每天一小时来CBD读书的孩子们简直是天堂)

走路到教学楼上学,多睡两分钟也好啊

过个马路就是超市不用大老远去每周囤货

楼下就是火车站可以去到任何地方,有机场直线大巴没有父母送坐飞机也不怕打工也是很轻松CBD机会多下班可以走回家节省不少费用哦最后给L小姐和孩子找了墨尔本CBD的楼花房源,其中也是经历一些小曲折的,在看中第一个房源的时候因为小犹豫失去了机会(因为楼花房源不多,又多为现房急需客户所以小坎坷是很多见的)好事多磨好在最后经过一系列的律师流程和付款流程在我的指导下顺利购得心仪的房源。孩子入住后很开心觉得每一个家庭的顺利入住有时候我比他们还激动从整个选房纠结小曲折中了解到父母的期望,孩子的努力,就是这一个个的小感动让我在这行不断坚持不断进步一点点

有需要了解更多澳洲房产的朋友们可以私信我,或者邀请我回答问题哦~

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